AVĀRIJAS IZSAUKUMI 67937280 ĶEKAVĀ 26175205 RĀMAVĀ UN VALDLAUČOS 28374674 PĒC DARBA LAIKA, BRĪVDIENĀS, SVĒTKOS

Kas jāzina dzīvokļu īpašniekiem

Dzīvokļa īpašums un kopīpašums

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu dzīvokļa īpašums ir dzīvojamā mājā tiesiski nodalīts patstāvīgs nekustamais īpašums, kas kā lietu kopība sastāv no atsevišķā īpašuma un attiecīgas kopīpašuma domājamās daļas; dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošais atsevišķais īpašums un kopīpašuma domājamā daļa tiesiski nav atdalāmi. Tātad – iegādājoties dzīvokli, jūs kļūstat ne tikai par sava mitekļa, bet par mājas domājamās daļas īpašnieku.

Atsevišķais īpašums, parasti dzīvoklis, sastāv no telpas vai telpu grupas robežās esošiem konstruktīviem, slodzi nenesošiem, nožogojošiem un apdares elementiem (piemēram, iekšējām starpsienām, griestu, grīdu un sienu apdares, arī durvīm). Dzīvokļa īpašumā ir iekļauti arī inženiertīkli un inženierkomunikācijas līdz kopīpašuma stāvvadiem, inženieraprīkojuma elementi (tai skaitā virtuves aprīkojums, ventilācijas ierīces, tualetes, dušas un vannas aprīkojums), bez kuriem kopīpašumā esošās dzīvojamās mājas daļas elementi var funkcionēt patstāvīgi, kā arī atsevišķo īpašumu norobežojošie logi un durvis. Atsevišķā īpašuma sastāvā papildus var būt arī palīgtelpas un palīgēkas vai to daļas, kas nav funkcionāli saistītas ar kopīpašumā esošo dzīvojamās mājas daļu vai citu atsevišķo īpašumu.

 

Kopīpašumā esošajā daļā ietilpst:

  • dzīvojamās mājas un tās ārtelpu (galeriju, balkonu, lodžiju, terašu)ārējās norobežojošās konstrukcijas (tai skaitā sienas, arhitektūras elementi, jumts, koplietošanas telpu logi un durvis, arī ārdurvis);
  • iekšējāsslodzi nesošās konstrukcijas (tai skaitā nesošās sienas un kolonnas, kā arī atsevišķos īpašumus norobežojošās sienas);
  • starpstāvu pārsegumi (tai skaitā siltuma un skaņas izolācijas slāņi);
  • koplietošanas telpas (tai skaitā bēniņi, kāpņu telpas, pagrabtelpas);
  • dzīvojamo māju apkalpojošās inženierkomunikāciju sistēmas, iekārtas un citi ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistīti funkcionāli nedalāmi elementi, kas nepieder pie atsevišķā īpašuma (tai skaitā atsevišķā īpašuma robežās esošie sildelementi, ja to funkcionālā darbība ir atkarīga no kopīpašumā esošajām inženierkomunikācijām);
  • dzīvojamās mājas palīgēkas un būves, izņemot Dzīvokļu īpašuma likuma 3.pantatrešajā daļā minētās;
  • zemesgabals, uz kura atrodas attiecīgā dzīvojamā māja, ja tas nepieder citai personai.

Ar atsevišķo dzīvokļa īpašuma daļu dzīvokļa īpašnieks, ievērojot normatīvo aktu prasības, var rīkoties pēc sirds patikas – mainīt virtuves iekārtas, līmēt tapetes, pārveidot slodzi nenesošas starpsienas, ierīkot starp istabām jaunas durvis utt., ciktāl tas neskar citus dzīvokļu īpašumus vai kopīpašumā esošo daļu. Šīm darbībām saskaņošana nav nepieciešama. Taču, ja mājokļa pārbūve iecerēta ar plašāku vērienu, process var izrādīties jau daudz sarežģītāks: remonts, ļoti iespējams, skars kopīpašumu.

Civillikuma 1068.pants nosaka: “Rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu kā visumā, tā arī noteiktās atsevišķās daļās drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu; bet, ja kāds no viņiem rīkojas atsevišķi, tad šī rīcība ne vien nav spēkā, bet arī uzliek pēdējam pienākumu atlīdzināt pārējiem zaudējumus, kas viņiem ar to nodarīti.”

“Neviens atsevišķs kopīpašnieks,” teikts Civillikumā, “nevar bez visu pārējo piekrišanas ne apgrūtināt kopīpašuma priekšmetu ar lietu tiesībām, ne atsavināt to visā tā sastāvā vai pa daļām, ne arī kaut kādi to pārgrozīt.”

Tas nozīmē, ja atsevišķā īpašuma pārbūve skar kopīpašumā esošo daļu, dzīvokļa īpašniekam nepieciešams saņemt dzīvokļu īpašnieku kopības piekrišanu Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā.

Ja pārbūve skar tikai citu atsevišķu īpašumu, remonts saskaņojams ar attiecīgā dzīvokļa īpašnieku.

Tātad kapitālā remonta iecere (dzīvoklī rekonstruējot, piemēram, nesošās konstrukcijas) vispirms ir jāsaskaņo ar dzīvokļu īpašnieku kopību, kura ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu. Par izmaiņām (ar dažiem Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktiem izņēmumiem) ir jānobalso dzīvokļu īpašnieku vairākumam (50%+1 balss). Kad šāds akcepts panākts, var uzsākt citu nepieciešamo dokumentu kārtošanu, protams, savas darbības saskaņojot ar nama apsaimniekotāju. Ja iecerēta dzīvokļa kapitāla pārbūve, ir nepieciešams tehniskais projects.

Kopīpašums ir arī logu fasādes daļa. Savukārt iekšējie logi ir atsevišķais īpašums. Līdz ar to dzīvokļa īpašniekam tie ir jāuztur vai nepieciešamības gadījumā jānomaina, taču – ievērojot arhitektoniskās prasības. Šie darbi jāveic tā, lai tie neietekmētu pārējo īpašnieku intereses, jo šajā gadījumā atsevišķais īpašums kalpo kopīpašumam. Ja dzīvokļa īpašnieks dzīvoklī ir nomainījis radiatorus, tie saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu (kaut arī iegādāti par dzīvokļa īpašnieka līdzekļiem) kļūst par kopīpašuma daļu, ja ēkā ir izveidota viencauruļu siltuma apgādes sistēma, kas funkcionāli saistīta ar visas mājas ekspluatāciju.

Lodžijas aizstiklošana vai pievienošana dzīvokļa platībai saistās ar būvdarbiem. Tātad minētais process ir uzskatāms par būvniecību (renovāciju, rekonstrukciju vai arī vienkāršotu ēkas fasādes renovāciju atkarībā no konkrētās būvniecības ieceres realizācijas procesā veicamo būvdarbu specifikas) un nepārprotami ir saskaņojams pašvaldības būvvaldē.

 

Dzīvokļa īpašnieka tiesības un pienākumi

 

Dzīvokļa īpašnieka tiesības nosaka Civillikums un likums “Par dzīvokļa īpašumu”.  Līdzās tiesībām valdīt savu īpašumu, iegūt no tā labumu un izmantot pēc sava ieskata mantas pavairošanai, dzīvokļa īpašums savam īpašniekam uzliek šādus pienākumus:

  • piedalīties mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanā un apsaimniekošanā atbilstoši viņa īpašumā esošajai mājas kopīpašuma domājamai daļai;
  • segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus;
  • maksāt uz dzīvokļa īpašumu attiecinātos nodokļus, maksāt nomas maksu par zemes lietošanu, ja dzīvojamā māja atrodas uz citai personai piederošas zemes;
  • norēķināties par saņemtajiem pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu (apkure, aukstais ūdens, kanalizācija, sadzīves atkritumu izvešana, koplietošanas elektroenerģija);
  • saudzīgi izturēties pret kopīpašumā esošo mājas daļu, ievērot telpu lietošanas noteikumus, sanitārās un ugunsdrošības normas, kā arī raudzīties, lai šos pienākumus pilda arī personas, kas iemitinātas viņa dzīvokļa īpašumā;
  • nodrošināt iespēju pārvaldnieka pilnvaroām personām veikt dzīvokļa īpašumā darbības, kas nepieciešamas ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistītu komunikāciju, būvkonstrukciju un citu elementu ierīkošanai un normālai funkcionēšanai, kā arī nodrošināt iespēju apsekot atsevišķo īpašumu;
  • ievērot dzīvokļu īpašnieku kopības “Dzīvokļa īpašuma likumā” noteiktajā kārtībā pieņemtos lēmumus.

Dzīvokļa īpašnieka atbildība

  • Dzīvokļa īpašnieks par zaudējumu nodarīšanu citiem dzīvokļa īpašniekiem vai dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai un par dzīvokļa īpašuma bojāšanu ir civiltiesiski atbildīgs sabiedrības statūtos vai savstarpējā līgumā noteiktajā kārtībā.
  • Dzīvokļa īpašnieks (neatkarīgi no tā vai viņš ir dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dalībnieks un vai viņš ir vai nav noslēdzis līgumu ar citiem dzīvokļu īpašniekiem par mājas apsaimniekošanu) proporcionāli sava dzīvokļa īpašuma lielumam sedz nepieciešamos izdevumus, kas saistīti ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju un remontu, zemes gabala uzturēšanu.
  • Dzīvokļa īpašnieks ir atbildīgs par visiem ar dzīvokļa īpašumu saistītajiem pienākumiem un maksājumiem arī tad, ja viņš dzīvokli ir izīrējis citai personai.
  • Tā kā dzīvokļa vai dzīvojamās mājas īpašnieka maiņa nevar būt par pamatu īrnieka un viņa ģimenes locekļu izlikšanai no dzīvokļa, privatizējot īrnieka īrētu dzīvokli, jau iepriekš ir jānoslēdz vienošanās ar īrnieku un viņa ģimenes locekļiem. Arī tad, ja noslēgtā vienošanās paredz izlikšanu, īrnieks izliekams tiesas ceļā, ja labprātīgi nepilda šo vienošanos.

Dzīvokļa īpašumu var atsavināt tiesas ceļā, vienlaikus izliekot tajā dzīvojošās personas, ja dzīvokļa īpašnieks sistemātiski:

  • Bojā ēku, tās komunikācijas vai citus mājas elementus;
  • Izmanto dzīvokli tādā veidā, kas rada traucējumus citiem īpašniekiem;
  • Pārkāpj telpu lietošanas noteikumus, sanitārās un ugunsdrošības normas, tādējādi padarot citiem tās pašas mājas dzīvokļu īpašniekiem neiespējamu dzīvošanu vienā mājā.

Šādu sankciju pret dzīvokļu īpašnieku var piemērot arī tad, ja minētos pārkāpumus izdara personas, kas dzīvo kopā ar viņu, bet dzīvokļa īpašnieks neveic pasākumus, lai to novērstu.

Uz dzīvokļa īpašumu var vērst piedziņu sakarā ar maksājumiem par komunālajiem pakalpojumiem, mājas uzturēšanu, ekspluatāciju un remonta izdevumiem, ja dzīvokļa īpašniekam nav citas mantas.

Dzīvokļa īpašuma tiesību aizsardzība

Dzīvokļa īpašnieka tiesības nosaka Civillikums un likums “Par dzīvokļa īpašumu”.  Dzīvokļa īpašnieks savas īpašuma tiesības var aizstāvēt tiesā, ja viņš dzīvokli privatizējis līdz dzīvojamās mājas privatizācijai un reģistrējis to Valsts Zemes kadastra reģistrā, vai dzīvojamās mājas privatizācijā, vai citādā veidā iegūtās īpašuma tiesības nostiprinājis zemesgrāmatā Zemesgrāmatu likumā un likumā “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” noteiktajā kārtībā.